Ưu tiên mua bán nợ xấu: Thị trường BĐS có tan băng?

Mếu máo nhìn chủ đầu tư bị bắt Một công ty mạnh về kinh dinh tải như Mai Linh, khi tham gia vào trong cơn thoái trào cũng "ngấm đòn" đủ. Vay vốn nhà băng đầu tư BĐS, bị siết nợ Mai Linh thành con nợ. Hay những công ty với nhiều dự án BĐS hoành tráng như Megastar, công ty Xây dựng và dịch vụ 1/5 hay Azland cũng đang đặt dấu chấm hết cho nhiều hy vọng của người mua nhà. Chị Ngô Thị Hà (Thanh Xuân- Hà Nội) sau khi tìm hiểu kỹ các dự án của công ty Megastar mới quyết định mua nhà theo dạng hiệp đồng góp vốn qua công ty thứ cấp. Chị yên tâm nộp tiền theo tiến độ bởi chị đã tìm hiểu và được tham vấn rất kỹ, Megastar sở hữu rất nhiều dự án BĐS lớn tại Hà Nội trong đó có dự án Hesco Văn Quán và Vĩnh Hưng Dominium (Lĩnh Nam, Hoàng Mai), dự án C2 Xuân Đỉnh (Tây Hồ Tây, Hà Nội), tổ hợp chung cư 254 Thụy Khuê, khu đô thị mới Hữu Hòa, Hà Nội.... Chính cho nên, chị đã nộp tiền mua nhà ở dự án Hesco Văn Quán. Số tiền đã nộp gần 500 triệu đồng nhưng bóng vía ngôi nhà trong mai sau vẫn "bặt vô âm tín". Tin ông Nguyễn Hoàng Long (SN 1971), chủ tịch HĐTV công ty Cổ phần Tập đoàn Megastar bị cơ quan CSĐT bắt giam với tội danh lường đảo, cướp đoạt tài sản khiến chị Hà cũng như nhiều người mua nhà trong chuỗi các dự án của Tập đoàn Megastar hoang mang. Thực tiễn, nhiều người mua nhà của tập đoàn này đang sống dở chết dở với những dự án mang thương hiệu Megastar. Lo ngại về năng lực tài chính của chủ đầu tư từ đầu cơn bão BĐS. Ngay khi ấy đã có rất nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã tụ họp thành nhóm để tìm cách đòi lại vốn mình đã góp vào dự án, nhưng gần như rất khó thực hành. Và khi người đứng đầu Megastar, ông Nguyễn Hoàng Long bị bắt, số của dự án, hàng trăm khách hàng sẽ không biết đi về đâu, bởi cho đến nay chỉ có dự án C2 Xuân Đỉnh xây xong phần thô và không thể bàn giao nhà. Một dự án bất động sản bị “đông cứng”. Trường hợp của chị Nguyễn Mai Tâm (Hải Dương) cũng mua nhà theo hợp đồng góp vốn của công ty Azland tại dự án AZ Lâm Viên (đường Nguyễn Phong Sắc, Cầu Giấy, Hà Nội) số tiền chị nộp cũng hơn 700 triệu đồng nhưng dự án chậm tiến độ, khả năng bàn giao nhà theo đúng cam kết ghi trong hợp đồng là không khả thi. Dự án AZ Lâm Viên, số 107 Nguyễn Phong Sắc đã huy động vốn của dân, chưa kể khoản chênh lệch trên từng m2 nhưng mới xây đến tầng 4 và đã tạm dừng nhiều tháng nay, không biết mệnh dự án sẽ ra sao? thực tiễn, công ty này cũng đã thay đổi trụ sở, khách hàng đến hỏi về dự án, tiến độ xây dựng và bàn giao nhà chỉ gặp được lễ tân. Thực tế, trong cơn thoái trào của BĐS, nhiều khách hàng lo lắng cũng đúng thôi. Bởi lẽ thời gian gần đây, nhiều vụ kiện tụng, tranh chấp của khách hàng với chủ đầu tư BĐS đã xảy ra. Kết quả thường dẫn đến việc chủ đầu tư các dự án lâm vòng lao lý nhưng người thiệt rốt cục vẫn là những khách hàng góp vốn vào dự án khi các chủ đầu tư hầu như thường có khả năng khắc phục hậu quả. Lợi quyền của khách hàng phải đặt lên hàng đầu! Dự án BĐS dùng thế chấp nhà băng được coi là nợ xấu nếu VAMC mua lại sẽ được phát mại cho các công ty, tập đoàn BĐS khác. Nếu việc chuyển nhượng thành công, ngân hàng thu được nợ, còn nguồn tài chính đóng góp của người mua nhà sẽ được chuyển giao cho công ty mới. Như vậy, nếu tiếp tục thực hành hợp đồng người mua nhà vẫn còn hy vọng không bị mất trắng số tiền đã đầu tư. Tuy nhiên, thứ tự ưu tiên trả nợ của dự án BĐS thế chấp vay vốn nhà băng lại không dành ưu thế cho người mua nhà. Đại bộ phận các dự án BĐS đều thế chấp vay vốn ngân hàng và thêm tiền huy động từ người mua nhà theo tiến độ. Chính do vậy, khi nhà băng siết nợ, người mua nhà mất niềm tin không nối đóng tiền thì nhiều dự án BĐS... Chết lâm sàng. Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực - phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đưa ra hàng loạt băn khoăn khi công ty mua bán nợ "ôm" BĐS đang lâm chung. Rủi ro đầu tiên theo ông Đực là mua có đúng nợ và đúng giá hay không. Người dân khôn cùng lo ngại vì đó là tài sản của Nhà nước, chuyện thất thoát, tham nhũng là khó tránh khỏi. Trước đây, khi rơi vào trạng thái ngắc ngoải, nhà băng phải "ôm" hàng loạt các dự án BĐS "chết yểu". Ngay từ khâu đầu tiên đã xảy ra thất thoát, nay nhà băng lại chuyển cho công ty mua bán nợ xấu, nối một lần thất thoát nữa. "Lần trước chỉ là tiền tài ngân hàng, còn lần này là thất thoát tiền tài quốc gia. Giờ Nhà nước lại "ra tay nghĩa hiệp" cứu "cục nợ" của ngân hàng là điều cần xem xét lại", ông Đực nhấn mạnh. Vị phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM tỏ ra vô cùng hồ nghi "không khéo sẽ lại chệch hướng nữa!". Tuy việc làm nào cũng đều có định hướng nhưng chẳng thể không tránh khỏi bị chệch hướng. Ngay như câu chuyện 30.000 tỷ đồng đã thấy "mùi" chệch hướng khá rõ rệt, nay thành lập công ty mua bán nợ xấu khó tránh khỏi chệch hướng lần 2. Ông Đực cũng băn khoăn với mức giá mà công ty mua bán nợ mua lại các dự án BĐS. Ông này lấy ví dụ, giá trị thực của dự án là 1.000 tỷ, giờ mua lại với giá 1.200 tỷ, cố nhiên thất thoát tiền của Nhà nước. Nhưng thông thường, tài sản được định giá chỉ bằng 50 - 60% giá trị thực tại. "Phỏng chừng với mức giá chỉ bằng một nửa này, doanh nghiệp có chấp nhận bán không? Có nên định giá theo thị trường để mua không?", ông Đực đặt câu hỏi. Ông Nguyễn Văn Đực nối viện dẫn những tồn tại của hình thức này. Trở lại câu chuyện đã mua rồi thì tiền phải trả cho nhà băng, người dân sẽ được hưởng lợi gì ở đây. Tóm lại, khách hàng sẽ được hưởng lợi gì từ câu chuyện mua bán nợ này? lợi quyền người mua nhà được giải quyết thế nào? Chắc chắn khách hàng sẽ khiếu nại. Ông Đực giãi tỏ ý kiến: "Theo tôi, nếu công ty mua bán nợ nhập cuộc, giải cứu cho những dự án BĐS "hấp hối", cần thiết phải làm việc với các bên liên tưởng trong đó có cả khách hàng. Phải có cả đại diện khách hàng dự thảo luận, đưa ra ý kiến, chẳng thể có chuyện là việc làm ăn tay đôi giữa ngân hàng với công ty mua bán nợ được. Lợi quyền khách hàng phải được đặt lên hàng đầu, nếu bị qua mặt, vững chắc họ sẽ không bao giờ để yên". Cảnh báo nợ xấu từ BĐS Theo mỏng mới đây của bộ Xây dựng, tính đến 28/2/2013, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS là: 230.615 tỷ đồng (tổng dư nợ tín dụng bít tất các lĩnh vực khoảng 3 triệu tỷ đồng), tăng 0,9% so với thời khắc 31/12/2012. Tỷ lệ nợ xấu là 5,68%, tăng tí chút so với thời điểm 31/12/2012 (thời điểm 31/12/2012 tỷ lệ nợ xấu là 5,39%). Lượng tồn kho BĐS tương đương 125.450 tỷ đồng, trong đó căn hộ chiếm 33%, nền đất chiếm 38% và nhà thấp tầng chiếm 22%. Minh Khánh- Anh Đức